Reforma Tributária: Análise Estratégica das Alterações na Tributação de Aluguéis a Partir de 2026

A Reforma Tributária, que teve sua regulamentação aprovada pela Lei Complementar nº 214/2025, não se restringe apenas aos impostos sobre o consumo. Ela está prestes a redefinir a forma como a renda de aluguéis é tributada no Brasil, trazendo mudanças significativas para proprietários de imóveis já a partir de 2026.  

Se você é proprietário de imóveis, vive de aluguéis ou planeja investir no mercado imobiliário, é crucial entender o que está por vir para se adaptar ao novo cenário fiscal.

O Cenário Atual (Até 2025): Tributação de Aluguéis

Até o final de 2025, a tributação de aluguéis segue um modelo diferente para pessoas físicas e jurídicas.

• Pessoa Física (PF): Os aluguéis são tributados exclusivamente pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%. A declaração e o recolhimento são feitos via carnê-leão ou na Declaração Anual de Imposto de Renda.  
• Pessoa Jurídica (PJ): Empresas, como holdings imobiliárias, podem optar por regimes como o Lucro Presumido, onde a carga tributária efetiva sobre o aluguel é de aproximadamente 11,33%.  

Essa assimetria fiscal já tornava a estruturação via pessoa jurídica mais vantajosa para muitos investidores.  

O Que Muda a Partir de 2026?

A grande novidade é a incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — os novos impostos sobre o consumo — também sobre a receita de aluguel para pessoas físicas.  

A nova legislação cria a figura do “locador habitual”, que será enquadrado como contribuinte desses novos tributos. O enquadramento ocorrerá se o proprietário se encaixar em um dos seguintes critérios :  

• Receber uma receita de aluguel superior a R$ 240.000,00 por ano e possuir mais de três imóveis distintos locados.
• Alcançar a receita de R$ 288.000,00 no mesmo ano-calendário, independentemente do número de imóveis.

Isso significa que a simples posse e locação de mais de três imóveis, ou o atingimento de um valor de renda anual, já pode equiparar a pessoa física a uma empresa para fins de tributação.  

O Impacto no Seu Bolso

As simulações revelam um aumento substancial na carga tributária total, que agora será a soma do IRPF com o IBS/CBS.  

• Para o Locador Habitual (Pessoa Física): A carga total de impostos pode saltar de um máximo de 27,5% (somente IRPF) para até 35,9%.  
• Para Aluguéis por Temporada (Airbnb): A situação é ainda mais crítica. A lei classifica essa modalidade como “serviço de hotelaria” , aplicando uma alíquota mais alta de IBS/CBS. A carga total pode chegar a alarmantes   45%.  
• Para Pessoas Jurídicas: Embora a carga tributária também suba, passando de cerca de 11,33% para aproximadamente 19,73%, a diferença em relação à pessoa física habitual se torna ainda mais acentuada.  

O Caminho a Seguir: Planejamento Patrimonial e Fiscal

Diante desse novo cenário, a inércia não é uma opção. Proprietários de imóveis, especialmente aqueles com múltiplas unidades ou rendas elevadas, precisam agir proativamente.

A estruturação de uma holding imobiliária emerge não mais como uma simples alternativa, mas como uma estratégia fundamental para proteger a rentabilidade e o patrimônio. Além de oferecer vantagens na sucessão patrimonial, a holding pode gerar uma economia tributária considerável, com simulações indicando uma diferença anual de mais de R$ 50.000,00 para proprietários de alta renda.  

A Reforma Tributária exige uma reavaliação completa da sua estratégia de gestão de ativos. O que antes era uma renda passiva, agora requer uma postura de empresário, com gestão fiscal e contábil mais sofisticada.

Se você se enquadra nos novos critérios de “locador habitual”, o momento de buscar assessoria especializada é agora. A antecipação e um bom planejamento podem ser a chave para navegar por este novo cenário tributário e preservar a saúde financeira de seus investimentos.